V roce 2016 došlo k novelizaci zákona o spotřebitelských úvěrech, která do některých oblastí vnesla zmatek. Chaotické se stalo zejména předčasné splacení hypotéky – banky ani spotřebitelé dodnes neví, kolik za něj zaplatí. V březnu 2023 schválili poslanci novelu, která má situaci zpřehlednit.
Předčasné splacení hypotéky se řídí zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. V současnosti si banky za kompletní nebo většinové splacení v době fixace účtují administrativní poplatky nebo procenta z předčasně splacené výše úvěru.
Do situace vnášela nejistotu také Česká národní banka. Ta některým bankám vyměřovala až statisícové pokuty za poplatky z procenta předčasně splacené výše úvěru.
Proč platíte za předčasné splacení hypotéky?
Možná si říkáte, proč platíte za to, když váš dluh umoříte dřív. Z pohledu selského rozumu spotřebitele to tak skutečně je a předčasné splacení hypotéky nedává smysl. Banky na to mají ovšem jiný názor.
Předčasné umoření dluhu: výhoda pro klienta, nevýhoda pro banku
Předčasné umoření dluhu pro ně totiž představuje administrativní náklady a především ušlý zisk z úroků. Pro banku jsou dlouhé hypotéky výhodnější právě z důvodu plynoucích úroků. Předčasně splacená hypotéka je tak do jisté míry obírá o jistou část zisku ve formě odměny za půjčení peněz.
Pro menší banky navíc předčasně splacené hypotéky navíc představují také existenční riziko. Peníze poskytnuté věřitelům si samy půjčují na mezibankovním trhu, který jim poskytuje pevný úrok na pět až deset let. Samotné banky se ale z úroků nevyvážou.
Patří mezi ně například:
- prodej nemovitosti z důvodu prodeje,
- nemožnost dál úvěr splácet,
- nákup jiné nemovitosti,
- rozvod nebo úmrtí jednoho z partnerů,
- touha mít dluh umořený co nejdříve.
Co zahrnují poplatky bance?
Položky, které si banka může vyúčtovat jako poplatky za předčasné splacení hypotéky, definuje zákon o spotřebitelských úvěrech. Ten vymezuje, které položky jsou uznatelné a které nikoliv.
- Náklady na plat zaměstnance, který zpracovává úvěr
- Poplatky katastru nemovitostí
- Administrativní náklady (poštovné, tisk, kancelářské potřeby)
- Telefonní poplatky
- Poplatky za notářské úkony, jsou-li třeba
Vedle toho ale existují také zakázané položky. Patří sem například provize za zprostředkování úvěru nebo poplatky za snížení úrokových výnosů. V minulosti právě tyto položky banky často účtovaly, což bylo v rozporu s výkladem České národní banky.
Novela hraje do not bankám
Co tedy mění aktuální novela? Především zpřesňuje definici nákladů předčasného splacení spotřebitelského úvěru. U předčasně splacených hypoték mají banky nárok účtovat si administrativní náklady do výše 1.000 Kč. Tím ale poplatky nekončí.
Co je to úvěrový gap?
Česká národní banka stanovila tzv. úvěrový gap, tedy část poplatků nezahrnujících administrativní náklady, ale právě ušlý zisk z neuznatelných úroků. Jeho výše může dosáhnout až 2 % z jistiny, tedy částky, kterou banka spotřebitelům poskytla.
Zdá se tedy, že situace se pro nové hypotéky zpřísní a nahrává bankám. Současné vysoké úroky vybízejí k refinancování před koncem fixace, což s sebou ponese ale další poplatky. Z hlediska spotřebitele se vše srovná po ukončení inflační krize, kdy banky poskytnout výhodnější hypotéky.
Kdy neplatíte za předčasné splacení hypotéky?
Přesto ale existují situace, kdy za předčasné splacení hypotéky nezaplatíte ani korunu. Některé z nich zahrnuje už současný zákon z roku 2016. Jiné vejdou v platnost společně s novelou. Tyto výjimky se týkají zejména některých životních situací.
- Dlouhodobá nemoc
- Invalidita spotřebitele spojená s neschopností splácet
- Úmrtí
1.) V období fixace úrokové sazby
Za předčasné splacení hypotéky neplatíte také na konci fixace úrokové sazby a 3 měsíce po stanovení nové fixace. V tomto případě platí, podobně jako u jiných pojištění, doba hájení, kdy je možné doplacení a změna bez poplatků. Ty se netýkají také hypoték s pohyblivou sazbou.
2.) Před výročím uzavření smlouvy
Pokud chcete splatit hypotéku předčasně a netrváte na kompletním umoření dluhu, nabízí se ještě jedno řešení. Zákon umožňuje předčasné a bezplatné splacení až 25 % dluhu během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o poskytnutí spotřebitelského úvěru.
3.) Prodej nemovitosti nebo rozvod
Nově se do zákona dostanou další dvě možnosti, kdy předčasné splacení hypotéky zařídíte bez poplatků. Jedná se o prodej nemovitosti zatížené hypotékou (nebo družstevního podílu) a situace, kdy je splacení spojené s vypořádáním společného jmění manželů (obvykle rozvod).
Pravidla se týkají především nových úvěrů
Kdy zaplatíte za předčasné splacení hypotéky? Záleží na tom, kdy jste sjednali hypotéku. Změny v legislativě nelze aplikovat retroaktivně a tudíž se podmínky řídí pravidly a legislativou v době sjednání hypotéky.
Pozor si ale dejte na konci fixace. Současná situace a tržní nejistota naznačují, že banky spolu s koncem fixace připravují nové podmínky. Ty se týkají změny úrokových sazeb, ale také možných poplatků za předčasné umoření dluhu bance.
Legislativní změny nelze brát negativně. Přišly ale ve špatnou dobu. V současné době poplatky za předčasné splacení hypotéky házejí klacky pod nohy především spotřebitelům.
Nezbývá než doufat, že situace na bankovním trhu se co nejdříve stabilizuje.
